Yüzyılın konut projesi 500 bin sosyal konut caiz mi?

TOKÄ° tarafından gerçekleÅŸtirilen projelere dair daha önce ikisi internette yayınlanan, biri de “Günümüz Fıkıh Problemleri” adlı eserimde yayınlanan üç yazım bulunuyor. TOKÄ°’nin son projesine iliÅŸkin de fıkhî sorular gündeme gelince bu projeye dair kısa bir deÄŸerlendirme yapmayı uygun gördüm.

Projenin fıkhî hükme doÄŸrudan etkisi olmayan teknik ayrıntılarını bir kenara bırakırsak fıkhî deÄŸerlendirmeye konu edinebileceÄŸimiz en önemli meseleleri arasında ÅŸu hususlar yer almaktadır:

1. Akdin fıkhî niteliÄŸi

2. Proje konusu dairelerin satış bedelinin baÅŸlangıçta belli olmaması.

3. Proje konusu konutların hak sahipliklerinin kura yoluyla belirlenmesi.

4. Anahtar teslim tarihinde ödenecek KDV tutarının baÅŸtan belli olmaması.

5. BaÅŸvuru iÅŸlemlerine ve ödemelere biri katılım ikisi de konvansiyonel (faizli) bankaların aracılık etmesi gibi hususları eklemek de mümkündür. 

1. Akdin Fıkhî NiteliÄŸi

TOKÄ°’nin sosyal konut projesi baÄŸlamında yapacağı evler, halihazırda mevcut olmayıp ileride yapılarak teslim edilecektir. BilindiÄŸi üzere fıkıhta yerleÅŸik genel kurala göre mevcut olmayan ÅŸeyin (ma‛dûm) satımı bâtıl olmakla birlikte bunun bazı istisnaları bulunmaktadır. Bu kapsamda genel kuraldan istisna edilen iki akit türü önce çıkar ki bunlar da selem ve ıstısna‛ akitleridir. Selem, paranın peÅŸin ödenerek bir malın sipariÅŸ edilmesidir. Istısna‛ ise kelime kökünden de anlaşıldığı üzere üzerinde san‛at/iÅŸçilik/üretim uygulanacak bir malın satımıdır. Bir akdin selem mi yoksa ıstısna‛ akdi mi kabul edileceÄŸine iliÅŸkin kriter akdin konusu olan malın üretime konu olan mal olup olmaması, akit esnasında bedelin peÅŸin ödenip ödenmemesi, söz konusu mal üzerinde selem veya ıstısna‛ tarzında akdin uygulanışı konusunda örfün bulunup bulunmamasına göre deÄŸiÅŸir.

Selem akdinde bedelin tamamının akit meclisinde baÅŸtan peÅŸin olarak ödenmesi gerektiÄŸinden müteahhid tarafından ileride teslimi üstlenilen projeler (bina, daire vb.) bu akit türlerinden ıstısna‛ akdi kapsamında yer alır.  Çünkü gerek TOKÄ° projesinde gerekse bu tarz diÄŸer projelerde daire satın alanlara, bedelin baÅŸlangıçta peÅŸin ödenmesi ÅŸartı koÅŸulmamaktadır. 

2. Proje konusu dairelerin satış bedelinin baÅŸlangıçta belli olmaması.

Bedelli akitlerde akdin sıhhat ÅŸartlarından birisi de bedellerin tarafları anlaÅŸmazlığa götürmeyecek ÅŸekilde belli olmasıdır. Bu ÅŸart, ıstısna akdi için de söz konusudur. Nitekim AAOIFI “Eser SözleÅŸmesi (Istısna akdi) ile ilgili standardında ÅŸöyle demektedir: 

“Eser sözleÅŸmesinde, sözleÅŸme akdedilirken bedelin belirli olması ÅŸartı aranır.” (3/2/1) 

“Eser bedelinin tamamının tek seferde vadeli olarak ödenmesi, belirlenmiÅŸ vadelerde ödenmek üzere belirli taksitlere baÄŸlanması veya bir kısmının baÅŸlangıçta peÅŸin avans olarak ödenip kalan kısmının üretilecek malın üretim ve teslim aÅŸamalarıyla uyumlu olarak parça parça ödenmesi caizdir. Taksitlerin, üretilecek malın tamamlanma aÅŸamalarına baÄŸlanması da caizdir. Ancak bu aÅŸamaların taraflar arasında uyuÅŸmazlığa yol açmayacak ÅŸekilde ticari teamüle göre belirlenebilir olması gerekir.”  (3/2/2)

Sosyal konut projesine bu açıdan baktığımızda Sosyal konutlara iliÅŸkin açıklama metninde ÅŸöyle denilmektedir: 

“Hak sahiplerine konutlar; %10 peÅŸinat ve 240 ay vade ile satılacaktır. Taksit ödemeleri, sözleÅŸme tarihini takip eden ay itibariyle baÅŸlatılacaktır. Hak sahiplerinin konutlarına ait kalan borç bakiyesi ve aylık taksitler her yılın Ocak ve Temmuz aylarında olmak üzere yılda iki kez, bir önceki 6 aylık dönemdeki Memur MaaÅŸ Artış Oranı dikkate alınarak Ä°darece tespit edilen oranda artırılacaktır. Ä°lk dönemsel artış sözleÅŸme imzalama tarihine göre Ä°darece belirlenecektir.”

Burada satım bedelinin belirsizliÄŸi meselesinin akde nasıl etki edeceÄŸi konusunda farklı görüÅŸler bulunmaktadır. 

AÅŸağıda konuyla ilgili görüÅŸlere temas edip tercih ettiÄŸim görüÅŸü ortaya koyacağım.

Birinci görüÅŸ: Bu satım caiz deÄŸildir.

Vâdeli bir satımda satım bedelinin bilinir olması tüm mezheplere göre ÅŸarttır.  Bu ÅŸart saÄŸlanmadığı takdirde Hanefîler dışındaki mezheplere göre akit [eÅŸ anlamlı olmak üzere] bâtıl / fâsit olarak nitelendirilir ve hiçbir hüküm ifade etmez. Hanefîlere göre ise fâsittir, bilinmezlik ortadan kaldırılmalıdır.  Fasit bir akdi bilerek yapmak ise caiz deÄŸildir. Buradaki bilinmezlik "tarafları anlaÅŸmazlığa götürebilecek" bilinmezlik kapsamında yer alır.  Bu ÅŸartlar altında belirtilen ÅŸekilde ev satın almak caiz deÄŸildir. Uzun vadeli ev satımının caiz olması için, vade içinde evin ne kadar olabileceÄŸi devletin önceki yıllardaki ortalama enflasyonu dikkate alınarak belirlenmeli, ev satın alacak kiÅŸiye on veya yirmi yıllık vadede toplam olarak ne ödeyeceÄŸi baÅŸtan net olarak açıklanmalıdır.

Ä°kinci görüÅŸ: Bu satım caizdir.

Akitleri bâtıl veya fâsid kılacak olan belirsizlik [cehâlet] tarafları anlaÅŸmazlığa götürebilecek özellikte olan cehalettir. Bu raddeye varmayan belirsizlikler akdi ifsad etmez.  Mesela mudarebe akdinde mudaribin kâr edip edemeyeceÄŸi, kâr ederse ne miktarda edeceÄŸi belirsizdir. Bununla birlikte kâr olması halinde bu kârın hangi oranda paylaşılacağı belirlendiÄŸinde bu belirsizlik bir ölçüde giderilip bir ölçüye baÄŸlandığı ve artık tarafları anlaÅŸmazlığa götürecek seviyenin dışına çekildiÄŸi için akit caiz olmaktadır.

Klasik dönem fıkıh kitaplarında, vadeli satımda satım bedelinin baÅŸtan belirlenmesi istenmiÅŸ, bu konudaki belirsizliÄŸin "tarafları anlaÅŸmazlığa götürebilecek" bir cehalet olduÄŸu, bu sebeple akdi fasit kılacağı belirtilmiÅŸ olmakla birlikte vadedeki belirsizliÄŸin azaltılması durumunda hükmün ne olacağı belirtilmemiÅŸtir.

Enflasyon veya memur maaÅŸ zammına endeksli ev satımlarında, vade bitiminde evin toplam maliyetinin ne olacağının belli olmaması "tarafları anlaÅŸmazlığa götürecek bir belirsizlik" olarak görülemez. Çünkü ev taksitlerinin her altı ay veya her yıl ne oranda arttırılacağı baÅŸtan sabit bir esasa [enflasyon oranı veya memur maaÅŸ zammı] baÄŸlanmıştır. Bu oranın en baÅŸtan bilinemiyor olması tarafları anlaÅŸmazlığa götürecek bir durum deÄŸildir.

Åžahsen ikinci görüÅŸü tercih ediyorum. Bunun gerekçelerini ÅŸu ÅŸekilde belirtmek mümkündür:

a) Fıkıh kitaplarındaki "tarafları anlaÅŸmazlığa götüren her belirsizlik akdi fâsit kılar" ilkesinin mutlak ve genel geçer bir ilke olmakla birlikte hangi tür belirsizliklerin bu kapsamda görülmesi gerektiÄŸi meselesi, yani ilkenin somut durumlara tek tek uygulanması çaÄŸlara, durumlara, akit tiplerine göre deÄŸiÅŸebilir.

b) Mutlak belirsizlik ile mukayyed belirsizlik aynı kapsamda görülemez. Klasik fıkıh literatüründe ortaklık mahiyetindeki akitlerin neredeyse tamamında [mudarebe, müzaraa, muÄŸarese, müsakat] mukayyed bir belirsizlik olmasına raÄŸmen akitlerin geçerli olması fukahanın da bu anlayışta olduÄŸunu göstermektedir.

Yukarıda belirtilen hüküm, meselenin yalnızca “fiyattaki belirsizlik” noktasıyla ilgilidir. Söz konusu kurumların satımlarında baÅŸka açılardan fıkhın aradığı ÅŸartlar yer almıyorsa onlar ayrıca deÄŸerlendirilir.

3) Hak sahibi olunan dairelerin kura ile belirlenmesi

Istısna‛ akdinin ÅŸartlarından birisi de sipariÅŸe konu olan malın, taraflar arasında anlaÅŸmazlığa yol açmayacak ÅŸekilde özelliklerinin ortaya konulmasıdır. Burada proje konusu dairelerin boyutları, plan ve projeleri, hangi ÅŸehirde yapıldığı belirli olmakla birlikte söz gelimi bir binanın hangi katında ve hangi cephesinde yer aldığı hususu “konut belirleme kurası” sonucu tespit edilmektedir.

Ä°slam fıkhında hak sahibini belirlemek üzere kura yoluna baÅŸvurmak meÅŸru bir yoldur. Burada da kura öncesinde akde konu olan eser ile ilgili temel niteliklerde tarafları anlaÅŸmazlığa götürecek bir husus olmayıp tali sayılabilecek hususların belirlenmesinde kura yöntemine baÅŸvurulmaktadır. Fıkhî açıdan bunun herhangi bir sakıncası bulunmamaktadır.

4) Anahtar teslim tarihinde ödenecek KDV tutarının baÅŸtan belli olmaması.

Yukarıda bu proje baÄŸlamında akde konu olan dairenin bedelindeki belirsizliÄŸin akde olumsuz bir etkisinin olmayacağı görüÅŸünü tercih ettiÄŸimizi belirtmiÅŸtik. Anahtar teslim tarihinde ödenecek KDV tutarının baÅŸtan belli olmaması için de aynı ÅŸeyi söylemek mümkündür.

5) Konvansiyonel bankaların aracılığı meselesi

TOKÄ°’nin sosyal konut projesine biri katılım, diÄŸer ikisi ise konvansiyonel olmak üzere üç banka aracılık etmektedir. Projeye katılımda faizli bankanın aracılık etmesinin akde doÄŸrudan doÄŸruya olumsuz bir katkısından söz edilemez. Çünkü burada söz konusu bankalar devlet bankası olup katılımcılardan bankacılık hizmetleri dışında özel bir kesinti yapmadığı gibi katılımcılarla banka arasında faizli iÅŸlemlere yönelik herhangi bir iÅŸ ve iÅŸlem de yapılmamaktadır.

SONUÇ:

Bütün bu hususlar birlikte deÄŸerlendirildiÄŸinde TOKÄ°’nin 500 bin konutluk sosyal projesine katılmanın fıkhî açıdan herhangi bir mahzurunun bulunmadığını söylemek mümkündür. Her ÅŸeyin en doÄŸrusunu elbette Allah bilir.