Yüzyılın konut projesi 500 bin sosyal konut caiz mi?

TOKİ tarafından gerçekleştirilen projelere dair daha önce ikisi internette yayınlanan, biri de “Günümüz Fıkıh Problemleri” adlı eserimde yayınlanan üç yazım bulunuyor. TOKİ’nin son projesine ilişkin de fıkhî sorular gündeme gelince bu projeye dair kısa bir değerlendirme yapmayı uygun gördüm.

Projenin fıkhî hükme doğrudan etkisi olmayan teknik ayrıntılarını bir kenara bırakırsak fıkhî değerlendirmeye konu edinebileceğimiz en önemli meseleleri arasında şu hususlar yer almaktadır:

1. Akdin fıkhî niteliği

2. Proje konusu dairelerin satış bedelinin başlangıçta belli olmaması.

3. Proje konusu konutların hak sahipliklerinin kura yoluyla belirlenmesi.

4. Anahtar teslim tarihinde ödenecek KDV tutarının baştan belli olmaması.

5. Başvuru işlemlerine ve ödemelere biri katılım ikisi de konvansiyonel (faizli) bankaların aracılık etmesi gibi hususları eklemek de mümkündür. 

1. Akdin Fıkhî Niteliği

TOKİ’nin sosyal konut projesi bağlamında yapacağı evler, halihazırda mevcut olmayıp ileride yapılarak teslim edilecektir. Bilindiği üzere fıkıhta yerleşik genel kurala göre mevcut olmayan şeyin (ma‛dûm) satımı bâtıl olmakla birlikte bunun bazı istisnaları bulunmaktadır. Bu kapsamda genel kuraldan istisna edilen iki akit türü önce çıkar ki bunlar da selem ve ıstısna‛ akitleridir. Selem, paranın peşin ödenerek bir malın sipariş edilmesidir. Istısna‛ ise kelime kökünden de anlaşıldığı üzere üzerinde san‛at/işçilik/üretim uygulanacak bir malın satımıdır. Bir akdin selem mi yoksa ıstısna‛ akdi mi kabul edileceğine ilişkin kriter akdin konusu olan malın üretime konu olan mal olup olmaması, akit esnasında bedelin peşin ödenip ödenmemesi, söz konusu mal üzerinde selem veya ıstısna‛ tarzında akdin uygulanışı konusunda örfün bulunup bulunmamasına göre değişir.

Selem akdinde bedelin tamamının akit meclisinde baştan peşin olarak ödenmesi gerektiğinden müteahhid tarafından ileride teslimi üstlenilen projeler (bina, daire vb.) bu akit türlerinden ıstısna‛ akdi kapsamında yer alır.  Çünkü gerek TOKİ projesinde gerekse bu tarz diğer projelerde daire satın alanlara, bedelin başlangıçta peşin ödenmesi şartı koşulmamaktadır. 

2. Proje konusu dairelerin satış bedelinin başlangıçta belli olmaması.

Bedelli akitlerde akdin sıhhat şartlarından birisi de bedellerin tarafları anlaşmazlığa götürmeyecek şekilde belli olmasıdır. Bu şart, ıstısna akdi için de söz konusudur. Nitekim AAOIFI “Eser Sözleşmesi (Istısna akdi) ile ilgili standardında şöyle demektedir: 

“Eser sözleşmesinde, sözleşme akdedilirken bedelin belirli olması şartı aranır.” (3/2/1) 

“Eser bedelinin tamamının tek seferde vadeli olarak ödenmesi, belirlenmiş vadelerde ödenmek üzere belirli taksitlere bağlanması veya bir kısmının başlangıçta peşin avans olarak ödenip kalan kısmının üretilecek malın üretim ve teslim aşamalarıyla uyumlu olarak parça parça ödenmesi caizdir. Taksitlerin, üretilecek malın tamamlanma aşamalarına bağlanması da caizdir. Ancak bu aşamaların taraflar arasında uyuşmazlığa yol açmayacak şekilde ticari teamüle göre belirlenebilir olması gerekir.”  (3/2/2)

Sosyal konut projesine bu açıdan baktığımızda Sosyal konutlara ilişkin açıklama metninde şöyle denilmektedir: 

“Hak sahiplerine konutlar; %10 peşinat ve 240 ay vade ile satılacaktır. Taksit ödemeleri, sözleşme tarihini takip eden ay itibariyle başlatılacaktır. Hak sahiplerinin konutlarına ait kalan borç bakiyesi ve aylık taksitler her yılın Ocak ve Temmuz aylarında olmak üzere yılda iki kez, bir önceki 6 aylık dönemdeki Memur Maaş Artış Oranı dikkate alınarak İdarece tespit edilen oranda artırılacaktır. İlk dönemsel artış sözleşme imzalama tarihine göre İdarece belirlenecektir.”

Burada satım bedelinin belirsizliği meselesinin akde nasıl etki edeceği konusunda farklı görüşler bulunmaktadır. 

Aşağıda konuyla ilgili görüşlere temas edip tercih ettiğim görüşü ortaya koyacağım.

Birinci görüş: Bu satım caiz değildir.

Vâdeli bir satımda satım bedelinin bilinir olması tüm mezheplere göre şarttır.  Bu şart sağlanmadığı takdirde Hanefîler dışındaki mezheplere göre akit [eş anlamlı olmak üzere] bâtıl / fâsit olarak nitelendirilir ve hiçbir hüküm ifade etmez. Hanefîlere göre ise fâsittir, bilinmezlik ortadan kaldırılmalıdır.  Fasit bir akdi bilerek yapmak ise caiz değildir. Buradaki bilinmezlik "tarafları anlaşmazlığa götürebilecek" bilinmezlik kapsamında yer alır.  Bu şartlar altında belirtilen şekilde ev satın almak caiz değildir. Uzun vadeli ev satımının caiz olması için, vade içinde evin ne kadar olabileceği devletin önceki yıllardaki ortalama enflasyonu dikkate alınarak belirlenmeli, ev satın alacak kişiye on veya yirmi yıllık vadede toplam olarak ne ödeyeceği baştan net olarak açıklanmalıdır.

İkinci görüş: Bu satım caizdir.

Akitleri bâtıl veya fâsid kılacak olan belirsizlik [cehâlet] tarafları anlaşmazlığa götürebilecek özellikte olan cehalettir. Bu raddeye varmayan belirsizlikler akdi ifsad etmez.  Mesela mudarebe akdinde mudaribin kâr edip edemeyeceği, kâr ederse ne miktarda edeceği belirsizdir. Bununla birlikte kâr olması halinde bu kârın hangi oranda paylaşılacağı belirlendiğinde bu belirsizlik bir ölçüde giderilip bir ölçüye bağlandığı ve artık tarafları anlaşmazlığa götürecek seviyenin dışına çekildiği için akit caiz olmaktadır.

Klasik dönem fıkıh kitaplarında, vadeli satımda satım bedelinin baştan belirlenmesi istenmiş, bu konudaki belirsizliğin "tarafları anlaşmazlığa götürebilecek" bir cehalet olduğu, bu sebeple akdi fasit kılacağı belirtilmiş olmakla birlikte vadedeki belirsizliğin azaltılması durumunda hükmün ne olacağı belirtilmemiştir.

Enflasyon veya memur maaş zammına endeksli ev satımlarında, vade bitiminde evin toplam maliyetinin ne olacağının belli olmaması "tarafları anlaşmazlığa götürecek bir belirsizlik" olarak görülemez. Çünkü ev taksitlerinin her altı ay veya her yıl ne oranda arttırılacağı baştan sabit bir esasa [enflasyon oranı veya memur maaş zammı] bağlanmıştır. Bu oranın en baştan bilinemiyor olması tarafları anlaşmazlığa götürecek bir durum değildir.

Şahsen ikinci görüşü tercih ediyorum. Bunun gerekçelerini şu şekilde belirtmek mümkündür:

a) Fıkıh kitaplarındaki "tarafları anlaşmazlığa götüren her belirsizlik akdi fâsit kılar" ilkesinin mutlak ve genel geçer bir ilke olmakla birlikte hangi tür belirsizliklerin bu kapsamda görülmesi gerektiği meselesi, yani ilkenin somut durumlara tek tek uygulanması çağlara, durumlara, akit tiplerine göre değişebilir.

b) Mutlak belirsizlik ile mukayyed belirsizlik aynı kapsamda görülemez. Klasik fıkıh literatüründe ortaklık mahiyetindeki akitlerin neredeyse tamamında [mudarebe, müzaraa, muğarese, müsakat] mukayyed bir belirsizlik olmasına rağmen akitlerin geçerli olması fukahanın da bu anlayışta olduğunu göstermektedir.

Yukarıda belirtilen hüküm, meselenin yalnızca “fiyattaki belirsizlik” noktasıyla ilgilidir. Söz konusu kurumların satımlarında başka açılardan fıkhın aradığı şartlar yer almıyorsa onlar ayrıca değerlendirilir.

3) Hak sahibi olunan dairelerin kura ile belirlenmesi

Istısna‛ akdinin şartlarından birisi de siparişe konu olan malın, taraflar arasında anlaşmazlığa yol açmayacak şekilde özelliklerinin ortaya konulmasıdır. Burada proje konusu dairelerin boyutları, plan ve projeleri, hangi şehirde yapıldığı belirli olmakla birlikte söz gelimi bir binanın hangi katında ve hangi cephesinde yer aldığı hususu “konut belirleme kurası” sonucu tespit edilmektedir.

İslam fıkhında hak sahibini belirlemek üzere kura yoluna başvurmak meşru bir yoldur. Burada da kura öncesinde akde konu olan eser ile ilgili temel niteliklerde tarafları anlaşmazlığa götürecek bir husus olmayıp tali sayılabilecek hususların belirlenmesinde kura yöntemine başvurulmaktadır. Fıkhî açıdan bunun herhangi bir sakıncası bulunmamaktadır.

4) Anahtar teslim tarihinde ödenecek KDV tutarının baştan belli olmaması.

Yukarıda bu proje bağlamında akde konu olan dairenin bedelindeki belirsizliğin akde olumsuz bir etkisinin olmayacağı görüşünü tercih ettiğimizi belirtmiştik. Anahtar teslim tarihinde ödenecek KDV tutarının baştan belli olmaması için de aynı şeyi söylemek mümkündür.

5) Konvansiyonel bankaların aracılığı meselesi

TOKİ’nin sosyal konut projesine biri katılım, diğer ikisi ise konvansiyonel olmak üzere üç banka aracılık etmektedir. Projeye katılımda faizli bankanın aracılık etmesinin akde doğrudan doğruya olumsuz bir katkısından söz edilemez. Çünkü burada söz konusu bankalar devlet bankası olup katılımcılardan bankacılık hizmetleri dışında özel bir kesinti yapmadığı gibi katılımcılarla banka arasında faizli işlemlere yönelik herhangi bir iş ve işlem de yapılmamaktadır.

SONUÇ:

Bütün bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde TOKİ’nin 500 bin konutluk sosyal projesine katılmanın fıkhî açıdan herhangi bir mahzurunun bulunmadığını söylemek mümkündür. Her şeyin en doğrusunu elbette Allah bilir.